УрГЭУ: Налоги растут – «спальные» районы становятся привлекательнее для горожан

До 2015 года налоговая база для расчета и уплаты налога на имущество рассчитывалась на основе инвентаризационной стоимости объекта, – стоимости, зафиксированной в документах БТИ. После добавления в НК РФ новой главы «Налог на имущество физических лиц» правила расчета налога полностью изменились. По-новому налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости объекта недвижимости. Переход на новую систему расчета откладывается до 1 января 2020 года. За это время все субъекты РФ обязаны перейти на оценку имущества по кадастровой стоимости. О том, насколько серьезно скажутся налоговые изменения на уральцах, беседуем с доктором экономических наук, профессором, директором Института финансов и права УрГЭУ Максимом Марамыгиным.

– Максим Сергеевич, на ваш взгляд, насколько сильно ударит увеличение налоговой нагрузки на простых собственников недвижимости с 1 января 2020 года?

 – Начнем с того, что вот уже несколько лет российское правительство держит стратегию на повышение налогов на население вообще, и налога на имущество в частности. Можно сказать, что и в следующем году и через год, скорее всего, налоговое бремя будет расти и продолжит перераспределение в сторону населения и малого бизнеса. Возможно, это коснется и подоходного налога, и других налогов, которые платят граждане. Увы, другого способа наполнить бюджет Российской Федерации правительство не видит.

Что касается роста налога на недвижимость, скажу, что глава 32 НК РФ предусматривает расчет налога по кадастровой (рыночной) стоимости, величина которой утверждается на местном уровне каждым из регионов Российской Федерации. В Свердловской области это началось ещё год назад, по отдельным сегментам, категориям. Это местное решение, так как налог на имущество физлиц поступает в муниципальный бюджет.

В Екатеринбурге и области налог на недвижимость увеличивают поэтапно посредством коэффициента-дефлятора. Первая волна была в прошлом году по итогам 2016 года. По себе могу сказать, в прошлом году за 2016 год я уже заплатил налог за квартиру в центре в 1,5-1,7 раза выше прежней стоимости. В 2018 году по итогам 2017 года снова расчет сделан с учетом кадастровой (рыночной) стоимости. Знаю, что в отдельных случаях увеличение налога произошло в 12 раз. А с 1 января 2020 года, возможно, имеется в виду массовый переход в России, в том числе Свердловской области на расчет налога на недвижимость с учетом рыночной стоимости.

– То есть люди повсеместно окажутся в долговой ловушке?

 – Вопрос неоднозначный. Надо рассматривать конкретно каждый случай. Исходя из статистики, пока для работающего человека налоги подъемные. Конечно, в случае повышения суммы налога на недвижимость острее всего разницу почувствуют владельцы недвижимости, количество которой несоразмерно с их доходами. Может быть, раньше такой собственник хорошо зарабатывал, у него осталась большая квартира или большой дом, и он не хочет с ними расставаться. Конечно, сейчас ему будет сложнее содержать свои квадратные метры. Если говорить о среднестатистической квартире – «двушке», «трешке», в которых в массе своей живут российские семьи, то здесь не сказать, что суммы совсем невысокие, но вполне подъемные.

– Сколько это в абсолютных цифрах?

– Сумма налога колеблется, как правило, от 2 до 8 тысяч рублей. При этом учитывается не только его площадь, но и возраст здания, место расположения и другие характеристики. Такая методика расчета позволяет более точно определять рыночную стоимость объекта налогообложения, что приводит к увеличению налогооблагаемой базы и суммы налога на недвижимость.

Заметьте, не налог увеличивается, увеличивается налогооблагаемая база. Налоговая ставка остается прежней. Но если раньше она начислялась на сумму в 200-500 тысяч рублей инвентаризационной стоимости, то на сегодняшний день оценка недвижимости – фактически реальная, рыночная. Понятно, что даже классическая одно-, двухкомнатная «хрущевка» никогда не будет стоить 200 тысяч рублей на рынке даже в «спальном» районе Екатеринбурга. 

К примеру, дому 70 лет, он не имеет большой стоимости, морально и физически устарел. Если раньше налог начислялся на «копейки» остаточной стоимости, то сейчас цена этих квартир приближена к рыночной. И налог, который начислялся, естественно, вырос. Напротив, владельцы квартир постройки ХХI века разницу в начислении налога не сильно ощущают, так как и без того попадают в самую дорогую категорию недвижимости.

– Тем не менее не все понимают, что размер налоговой ставки остался на прежнем уровне, – выросла налогооблагаемая база…

 – Возьмем старую однокомнатную квартиру, например, «хрущевку» в районе ж/д вокзала. Остаточная стоимость такой квартиры по документам значится 120 тысяч. При ставке налога 0,1%, вы сами понимаете, налог очень низкий. Хотя на рынке такая квартира будет стоить 1,5 -2 млн. рублей. С учетом этого формально налог не повышен, его размер 0,1% (для объектов с инвентаризационной стоимостью до 300 тысяч рублей) остался прежним.

 Только некомпетентный человек, говоря о налоговом бремени, скажет только о процентах. Нужно говорить о том, на что эти проценты начисляются. Недаром шведские 80% налога на прибыль гораздо более либеральны, чем наши – 28%.

– То есть новостройка в центре Екатеринбурга, где налоговая база наиболее высока, становится ещё более дорогим жильем, и при покупке это обязательно следует учитывать?

 – Если согласен объявить себя богатым, – покупай квартиру в центре. Может быть, это цинично звучит, но если не хочешь объявлять себя богатым, – живи на Химмаше, Уралмаше, в других «спальных» районах – налог будет меньше. Чем человек беднее, тем меньше налогов он должен платить, в этом сермяжная правда жизни.