Ликбез: Популярные вопросы о капремонте домов

На расширенный приём граждан, который проводил Глава города Андрей Клопов при участии прокурора города Андрея Аржаховского, обратилась жительница дома №46 по ул. Ленина Наталья Борисенко. В администрацию города её привело желание, чтобы в их доме был продолжен ремонт, который был проведён в 2017 и 2018 годах. Женщина рассказала, что на первом этаже дома гнилой пол, появилась сырость. Также она просила установить мусорные контейнеры. Глава города дал поручение провести осмотр крыши и пола дома, а также рассмотреть вопрос об установке баков.

Комиссия, в которую вошли начальник отдела ЖКХ Сергей Скиба, представители подрядной организации, выполняющей капремонт, а также Управляющей компании, побывали в доме – осмотрели пол, поднялись на чердак, поговорили с жильцами. К сожалению, сама заявительница не смогла принять участие в осмотре. Гнилого пола на первом этаже комиссия не обнаружила, а вот на факт, что в одном месте образовывается сырость, указали УК «Дом», которая и должна принять меры к устранению причины. На чердаке обнаружилось нарушение покрытия.

Жители дома обозначили ещё одну проблему – при сильных дождях и таянии снега вода затапливает подъезд, поскольку вход в него расположен ниже уровня поверхности земли. Эту беду можно устранить, сняв слой грунта, специалисты посоветовали жильцам весной написать заявление, чтобы эта работа была сделана.

Во дворе дома, где нет собственной контейнерной площадки, обнаружилась стихийная свалка мусора. Площадка поблизости есть, она расположена в пределах 100 метров от дома. Чтобы добраться до неё, жителям надо перейти улицу Ленина, далековато, по их мнению. По поводу площадки жители дома в 2017 году обращались в прокуратуру.

В ответе надзорного органа прозвучало следующее (в сокращении): «Согласно действующему законодательству расстояние для размещения контейнерных площадок от жилых домов регламентируется СанПиН «Санитарные правила содержания территорий населённых мест». Согласно этому, площадки для установки контейнеров должны быть удалены от жилых домов, детских учреждений, спортивных площадок и от мест отдыха населения на расстояние не менее 20 м, но не более 100 м.

Каких-либо других ограничений и требований по соблюдению указанного расстояния до контейнеров действующим законодательством не предусмотрено, в том числе какие расстояние необходимо пройти жителям определённого дома до данных контейнеров с соблюдением Правил дорожного движения или для обхода имеющихся препятствий. В соответствии со сложившейся административной практикой данное расстояние рассчитывается по самому короткому пути, а именно по прямой линии до контейнеров.

При проведении проверки установлено, что расстояние от контейнеров до многоквартирного дома №46 по ул. Ленина составляет менее 100м. В связи с вышеуказанными фактами нарушений по результатам проверки не установлено, основания для принятия мер прокурорского реагирования отсутствуют».

За прошедшее время нормативная база по размещению площадок не изменилась. Поэтому жителям дома стоит добираться до мусорных контейнеров, вместо того чтобы выкидывать мусор себе же во двор.

Что же касается капитального ремонта дома, то здесь необходимо помнить, что немаловажное значение имеют накопления дома по этой статье расходов. Неоднократно жители города задавали вопросы по перечню работ капремонта домов, их возмущала разница между тем списком работ и затрат, которые необходимы дому, и реально выполненными. Скажем, что ремонтируют на ту сумму, что накоплена домом, а то и авансом.

Что касается дома №46 по Ленина, то в 2016 году 46,8 тыс. рублей были потрачены на разработку проектной документации по капремонту. В 2017 году проведены капительный ремонт крыши, утепление чердачного перекрытия, ремонт фасада, системы теплоснабжения и подвальных помещений. Стоимость работ – 3,689 млн. рублей, ещё 73,78 тыс. рублей составили затраты на строительный контроль. Итого по 2017 году – 3,76 млн. рублей. В 2018 году в доме сделали капремонт системы водоотведения. Затраты (вместе со строительным контролем) – 182 тыс. рублей. Всего же за три года на дом потрачено 3,992 млн. рублей. «Котёл» же дома (взносы жителей за капремонт в течение 30 лет) – 1,928 млн. рублей. Вот и разница. На капремонт уже потрачено гораздо больше средств, чем жители дома соберут за время действия программы.

Контролировать же качество проводимых работ жильцы имеют полное право. В данном случае жильцами акт приёмки работ по капитальному ремонту был подписан. Кстати, на работы по капремонту предусмотрено 5 лет гарантии, а как именно надо действовать, мы рассказываем в блоке «Азбука капитального ремонта».

А вы знали?

Часто люди недоумевают, откуда берётся «ремонт подвальных помещений» в домах, где подвалов нет. Поясним, что в таких случаях идёт речь о ремонте отмостки.

Иллюстрация: сайт Фонда капремонта

Азбука капитального ремонта

Министр энергетики и ЖКХ Свердловской области Николай Смирнов отметил, что программа капремонта в Свердловской области в срок и необходимое количество раз актуализировалась.

«За период с 2015 по 2019 годы программа капремонта актуализировалась семь раз, в отдельные периоды актуализация осуществлялась чаще одного раза в год. В настоящее время в региональную программу капитального ремонта включено 27 972 дома. По этому показателю Свердловская область занимает третье место в России. В 2019 году Свердловская область вошла в топ-10 лучших регионов России по эффективной реализации программы капитального ремонта, согласно рейтингу Ассоциации региональных операторов. В рамках ее реализации в области с 2015 года обновили свыше 1600 лифтов и отремонтировали более 5 тысяч многоквартирных домов – это каждый пятый дом, стоящий в плане на ремонт», – пояснил министр.

Отвечаем на часто задаваемые вопросы по проведению капитального ремонта

За что отвечает Фонд капремонта?

Региональный Фонд капитального ремонта создан в 2014 году. Он организует проведение капремонт и отвечает:

– за привлечение подрядных организаций (формирует технический заказ, проводит электронный аукцион по поиску подрядчика);

– за финансирование расходов и оперативное управление процессом капремонта (оплачивает работу подрядчика и взаимодействует с органами местного самоуправления);

– за сбор средств на капитальный ремонт;

– за контроль качества и приёмку выполненных работ.

Какова организация проведения капремонта?

Каждый участник, задействованный в системе поведения капремонта домов, выполняет собственные функции.

Муниципалитет: передаёт сведения, необходимые для подготовки региональной программы капитального ремонта, и утверждает краткосрочные планы её реализации. В установленных законом случаях принимает решение о формировании фонда капитального ремонта на счёте регионального оператора, согласовывает акты приёмки выполненных работ.

Правительство Свердловской области: утверждает программу капитального ремонта и краткосрочные планы её реализации, размер взноса на капремонт.

Управляющие компании: не менее двух раз в год проводят технический мониторинг состояния жилых домов, участвуют в приёмке выполненных работ по капремонту.

Региональный оператор (Фонд): в отношении домов, собственники помещений в которых оплачивают взносы в «общий котёл», аккумулирует денежные средства, привлекает подрядчиков, финансирует и контролирует выполнение работ. Взаимодействует с органами власти.

Собственники: принимают решение о способе формирования фонда капитального ремонта и проведении капитального ремонта, участвуют в согласовании смет и объёмов работ, а также в приёмке выполненных работ, уплачивают взносы.

Какие есть способы формирования фонда капитального ремонта дома?

Специальный счёт. На таком счёте аккумулируются средства собственников только в одном многоквартирном доме, и данные средства могут быть использованы только на ремонт этого дома. Жители самостоятельно:

– определяют размер ежемесячного взноса (но не менее минимального взноса);

– определяют перечень услуг и работ по капитальному ремонту;

– определяют сроки проведения (но не позднее сроков, установленных Региональной программой);

– выбирают владельца специального счёта и кредитную организацию, в которой он будет открыт;

– несут расходы на открытие и обслуживание специального счёта, формирование и доставку платёжных документов;

– самостоятельно ведут претензионно-исковую работу с должниками;

– контролируют соблюдение сроков и качества выполняемых работ, а также целевое использование собранных средств.

Счёт регионального оператора – «общий котёл». Средства, полученные от собственников в одних домах, регоператор может использовать на возвратной основе для финансирования капремонта в других домах. Региональный Фонд капремонта:

– аккумулирует поступающие взносы и ведёт их учёт;

– привлекает подрядные организации;

– обеспечивает организацию капремонта в соответствии с региональной программой и финансирование работ;

– несёт ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;

– осуществляет приёмку выполненных работ;

– ведёт претензионно-исковую работу с должниками;

– контролирует качество и сроки оказания услуг.

Как организуется капремонт?

Примерно за год до начала ремонтных работ Фонд капитального ремонта проводит электронный аукцион по привлечению проектных организаций для выполнения работ по разработке проектно-сметной документации.

Проектная организация – победитель аукциона совместно с Управляющей компанией уведомляет старшего по дому или председателя совета дома и размещает информацию о дате обследования. Собственники могут участвовать в таком обследовании и обратить внимание проектной организации на основные проблемы дома.

По результатам обследования составляется ПСД. После согласования документации органом местного самоуправления Фонд не менее чем за 4 месяца до наступления года, в течение которого должен быть проведён капитальный ремонт, направляет собственникам предложения о сроке начала работ, необходимом перечне и объёме работ, их стоимости.

Собственники не позднее чем через 3 месяца с момента получения предложений обязаны их рассмотреть и принять на общем собрании решение о проведении капремонта, определив и утвердив перечень услуг и работ, предварительную смету, сроки проведения, источники финансирования, лицо, которое от имени всех собственников уполномочено участвовать в приёмке работ, в том числе подписывать соответствующие акты. Собственники на общем собрании могут решить о софинансировании ремонта, то есть дополнительно оплатить работы, которые не вошли в программу, или выбрать более дорогие строительные материалы.

Протокол общего собрания нужно направить регоператору. При необходимости в нём можно указать «болевые точки» дома, принять решение об исключении каких-то видов работ.

Если собственники не приняли решения о проведения в своем доме капремонта, то за них это делает орган местного самоуправления.

Как ведётся приёмка работ?

Когда ремонт закончен, подрядчик уведомляет Фонд капитального ремонта о необходимости принять работы. Фонд создаёт комиссию (УК, орган местного самоуправления, подрядчик, строительный контроль, собственник, Фонд) и сообщает её членам о дате и времени приёмки. В назначенный день комиссия выходит на объект и оценивает работы. Если нареканий к качеству нет, подписывается акт приёмки. Если они есть (в том числе у собственника), все обоснованные замечания записываются в акт, устанавливаются сроки их исполнения. После устранения замечаний акт подписывается.

Если в гарантийный период возникли недостатки, собственникам нужно:

– пригласить представителей Управляющей компании для выяснения причин проблемной ситуации и составления акта;

– обратиться в Фонд с заявлением (можно приложить фото проблемного участка) и актом от УК;

– Фонд организует комиссионный выезд. Если проблема относится к гарантийному случаю, то определяется объём работ и сроки их выполнения.

Срок гарантии на работы по капитальному ремонт составляет 5 лет.

Что входит в «содержание и ремонт жилого помещения»?

Граждане часто путаются в сферах ответственности Фонда капитального ремонта и Управляющей компании. Поэтому и возникают вопросы вроде «почему при капремонте не отремонтировали подъезд?».

Тарифы на содержание и ремонт жилья и взнос на капитальный ремонт – не одно и то же. Они предназначены для обеспечения разных статей расходов: один – на текущий ремонт (профилактические мероприятия и устранение мелких повреждений и неисправностей частей здания и инженерного оборудования, устранение повреждений непредвиденного и аварийного характера, текущего повседневного содержания дома), а другой – на капитальный ремонт (полная замена или восстановление изношенных конструкций и элементов здания, систем инженерно-технического обеспечения).

В текущий ремонт входят: частичный ремонт кровли, межпанельные швы (ремонт трещин и дыр), косметический ремонт подъезда, ремонт разбитых окон, двери, крыльца и козырька подъезда.

В капитальный ремонт входят: ремонт крыши, ремонт фасада с установкой новых дверей и окон подъезда, замена инженерных сетей, ремонт фундамента, ремонт или замена лифтов и шахт, ремонт подвальных помещений (относящихся к общему имуществу).

Как распоряжаться спецсчётом дома?

Если собственники выбрали в качестве способа формирования фонда капремонта специальный счёт, то они могут использовать средства на нём в любое время. Для этого нужно будет провести общее собрание собственников дома и определить части дома (фасад, крыша и др.), нуждающиеся в срочном ремонте. Для проведения капитального ремонта дожидаться года, установленного Региональной программой, не нужно. Собственники могут проводить отдельные виды работ в разные годы, но не позднее того срока, который установлен Программой. Необходимо учитывать, что для проведения ремонтных работ на таком специальном счёте должно быть достаточно средств.

Как собственники могут контролировать ход капитального ремонта?

Собственники жилых помещений могут контролировать ход капитального ремонта в своём доме и участвовать в приёмке выполненных работ. Для этого нужно, чтобы в доме было ответственное лицо, например старший по дому, о существовании которого будут знать не только собственники, но и управляющая компания, а затем и Фонд.

Если такого старшего нет, то надо провести общее собрание собственников и выбрать там уполномоченное лицо, который будет контролировать ход выполнения работ «на месте», сообщать о нарушениях, участвовать в приёмке работ. Протокол общего собрания нужно передать в Фонд. Напоминаем, что во всех этих случаях надо соблюдать сроки.

Уполномоченное лицо (старший по дому) может:

– познакомиться с представителем подрядной организации (прорабом) и специалистом от Фонда, который курирует дом, обменяться с ними контактами;

– знакомиться с этапами и графиком проведения ремонтных работ;

– проверить, что график работ был вывешен в общедоступном месте – на дверях подъезда или информационном стенде на доме – там, где жильцы его точно увидят;

– задавать специалистам Фонда и подрядчику любые вопросы, касающиеся хода выполнения работ;

– участвовать в приёмке работ;

– подписывать акт приёмки работ при отсутствии замечаний. Если замечания есть, фиксировать их письменно и передавать в Фонд для исправления.

А при капремонте ремонтируют подъезды?

В рамках капитального ремонта подъезды не ремонтируются. В соответствии с постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290, ремонт подъездов относится к текущему ремонту. Текущий ремонт проводит Управляющая компания за счёт средств, которые жильцы ежемесячно вносят по строке «Содержание жилья». Капитальный ремонт предполагает проведение более масштабных работ. Виды работ регламентированы п. 1 ст. 166 ЖК РФ.

Как актуализируется программа капремонта?

Региональная программа капитального ремонта должна актуализироваться не реже чем один раз в год (ч. 5 ст. 168 ЖК РФ). Это значит, что ежегодно происходит изменение списка домов, подлежащих ремонту:

– из программы исключаются дома, признанные аварийными;

– включаются дома, введённые в эксплуатацию за последний год (это не значит, что жителям новостроек сразу будут приходить квитанции на капремонт, для новостроек действует трехлетний мораторий;

– учитываются результаты проведения мониторинга технического состояния домов;

– вносятся изменения по видам работ для отдельных домов. Например, если какие-то виды работ уже были проведены или перенесены на другой срок по решению жильцов и органа местного самоуправления.

Как узнать, когда будет ремонт в доме?

Региональная программа – это открытый перечень многоквартирных домов, подлежащих капитальному ремонту. В программе установлены конкретные сроки проведения капремонта и перечень работ. Граждане в любой момент могут узнать, включен ли их дом в Региональную программу капитального ремонта, на какой год запланирован ремонт и какие работы будут проведены.

Для этого надо зайти на сайт fkr66.ru и перейти в раздел «Найти дом». Там же есть информация, какой способ формирования фонда капремонта выбрали жители – «общий котёл» или специальный счёт.

Также на сайте Фонда собраны обучающие презентации, посвящённые различным вопросам капитального ремонта. Вся информация актуальна и раскрыта в понятной форме с пояснениями и визуальными вставками. Любую презентацию можно свободно скачать и изучить. Для этого надо на сайте Фонда открыть вкладку «Собственникам».

Телефон Фонда для справок для жителей Свердловской области: 8-800-300-80-88.