Коммунальный ликбез. Кто такой старший по дому?

Сегодня состоянию и развитию сферы ЖКХ уделяется большое внимание. Реализация национального проекта «Жильё и городская среда» нацелена на модернизацию и повышение эффективности в сфере жилищно-коммунального хозяйства. «Сфера жилищно-коммунального хозяйства и бытового обслуживания ощутимо влияет на качество жизни каждого из нас. Тепло и комфорт в наших домах, порядок и чистота на улицах, своевременное и качественное решение бытовых вопросов обеспечивают уральцам хорошее настроение, закладывают основы социальной стабильности», – сказал Губернатор Евгений Куйвашев.

Сегодня в рубрике «Коммунальный ликбез» мы рассказываем о том, что делать, если капитальный ремонт в многоквартирном доме сделали некачественно. И как на ситуацию может повлиять Управляющая компания.

С кого спросить за капремонт

Тема капитального ремонта в многоквартирных домах (МКД) продолжает быть актуальной и волнует многих людей. Особенно если к качеству проведённых работ есть претензии.

С кого спрашивать за последствия некачественного ремонта? Об этом пишет «Российская газета», анализируя материалы Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда. История началась с ремонта крыши МКД в Рязани. Квартиру жительницы дома затопило дождями дважды.

«Российская газета» сообщает: «хозяйка жилья подала иск к региональному фонду капитального ремонта. Потребовала возместить ущерб за испорченное имущество. Пенсионерке пришлось доказывать, что капремонт крыши и вздувшиеся полы и мокрая мебель в её квартире связаны. Экспертиза подтвердила эту связь залитой квартиры с ремонтными работами. Фонд капремонта добровольно платить гражданке отказался, заявив, что, мол, мокрая квартира – вина подрядной организации, проводившей ремонт, – с ней и судитесь.

Районный суд с иском пострадавшей собственницы согласился. Суд пришёл к выводу, что ответственность за последствия невыполненных или плохо выполненных обязательств по капремонту лежит на фонде капитального ремонта. Ведь он же нашёл этих подрядчиков. Апелляция с таким выводом районных коллег не согласилась. Она решила, что в этом случае надо применять часть 5 статьи 178 и статью 188 Жилищного кодекса РФ. В этой статье сказано, что «размер взыскиваемых убытков за действия регионального оператора определяется суммой внесённых взносов на капитальный ремонт». Поэтому, сказала апелляция, с фонда надо взыскать ущерб только в том размере, который дама успела оплатить за капитальный ремонт. Так что апелляция решила размер компенсации уменьшить почти в 12,5 раза. Вышла совсем смешная цифра в 5,5 тысячи рублей за залитую квартиру и пострадавшую мебель.

Такой расчёт Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда РФ посчитала неверным. Высокий суд сказал, что заказчик работ по капремонту несёт перед собственниками квартир ответственность за последствия халтуры подрядчиков – «в соответствии с принципом полного возмещения убытков». Суд напомнил: правовое регулирование деятельности региональных операторов по проведению капитального ремонта установлено Жилищным кодексом РФ. А статья 180 Жилищного кодекса регламентирует обязанности фонда: привлечение подрядчиков, заключение с ними договоров, контроль качества и сроков работ, приёмка выполненных работ. Фонд капремонта несёт ответственность перед собственниками квартир за последствия работы подрядчика.

Действительно, подчеркнул Верховный суд, ответственность за неисполнение или плохое исполнение фондом своих обязательств прописаны в части 5 статьи 178 и части 1 статьи 188 Жилищного кодекса. По ним сумма возмещаемых убытков зависит от размера уплаченных за капремонт взносов. Но частью 6 статьи 182 того же Жилищного кодекса установлена ответственность регионального оператора за действия или бездействия привлечённого им подрядчика. То есть фонд несёт ответственность перед собственниками квартир за последствия некачественного ремонта, напоминает Верховный суд».

Карпинский опыт: ул. Советская, 96

Наверняка в практике Арбитража и судов общей юрисдикции найдётся немало дел, где управляющие компании, жильцы, подрядные организации и фонд капремонта пытаются установить виновников тех или иных происшествий и их последствий.

В нашем городе есть свои примеры. Например, кровля дома №96 по ул. Советской. Год постройки дома – 2003-й, таким образом, дом относительно новый. Капитальный ремонт кровли выполнялся в 2016 году. Но две квартиры жильцов на верхних этажах залило… 

Стало ли причиной некачественное выполнение капремонта кровли подрядчиком? Это заинтересованные стороны выясняли в суде.

О ситуации с кровлей дома директор Управляющей компании «Дом» А.Ю. Пильников сообщил в Администрацию города в официальном письме (в сокращении) и попросил содействия:

«В 2016 году в многоквартирном доме по ул. Советская, 96, проводился капитальный ремонт кровли. Определением объёма работ, а впоследствии и выполнением капитального ремонта занималась подрядная организация ООО (…) г. Екатеринбург, которая, по информации сотрудников Фонда капитального ремонта (далее по тексту – Фонд), в дальнейшем была ликвидирована.

В летний период 2018 г. в наш адрес поступило обращение о затоплении (…) кв. с протечки с кровли. Нами была заказана независимая экспертиза с привлечением экспертной организации ЗАО «АРХ+» для подтверждения того, что данная протечка связана с некачественным капитальным ремонтом, с выдачей заключения о техническом состоянии кровли после проведённого капитального ремонта. Однако заключение экспертизы не было принято во внимание Фондом и Арбитражным судом Свердловской области, как и не было принято во внимание то, что гарантийный срок после капитального ремонта не истёк. Ответственность на протечку кровли и возмещение ущерба жителям (…) была возложена на ООО «УК ДОМ».

После окончания судебных разбирательств Фондом всё-таки была нанята подрядная организация ООО (…) для устранения дефектов частично, том числе и над (…) кв., а соответственно, Фондом было признано то, что капитальный ремонт проведён некачественно.

В 2020 и 2021 годах ООО (…) дважды проводились работы по устранению замечаний (в 2020 году устранялись дефекты ООО (…), в 2021 году – собственные дефекты). В обоих случаях работы проводились над (…) квартирами. Однако в декабре 2021 года (последний месяц гарантии на капитальный ремонт) над кв. (…) вновь была зафиксирована протечка с кровли.

Со стороны ООО «УК ДОМ» в адрес Фонда было направлено очередное письмо, но в январе получен ответ, где в очередной раз вместо сроков устранения замечаний и исправления дефектов кровли ответственность перекладывают на Управляющую компанию. (…)

Обращаем Ваше внимание на то, что на ремонт затрачено свыше 7 млн. рублей. Однако протечки начались даже до истечения гарантийных сроков. Также хотим отметить, что выбором подрядных организаций (…) и организации строительного контроля (…) занимались специалисты Фонда, а соответственно, должны нести ответственность за проверку данных организаций на благонадёжность, компетентность сотрудников и возможность исполнения договорных, а также гарантийных обязательств в случае выявления дефектов.

Принимая во внимание вышесказанное, а также учитывая заключение независимой экспертизы о том, что все протечки связаны с некачественным капитальным ремонтом, убедительно просим Вас вмешаться и оказать содействие в решении данного вопроса, а именно: устранение Фондом всех выявленных замечаний, начиная с 2018 года по настоящее время, перенос сроков гарантийных обязательств на более поздний срок».

К каким выводам пришла экспертиза, о которой было упомянуто в письме? Специалисты выявили и указали в своем отчете проблемы с гидроизоляцией – на части конструкций отслоился материал HYDRO PROTECT, водой смыло часть битумной эмульсии с плит покрытия и бетонных крышек-нащельников. Отметили специалисты, что были нарушены требования при подготовке поверхности перед нанесением гидроизоляционного материала. Обнаружились и неотремонтированные либо некачественно отремонтированные участки на стыках конструкционных элементов. Упоминались также неотремонтированные трещины в бетонных лотках, и на торцах плит покрытия. При ремонте швов между торцом бетонных лотков и нижней гранью плит покрытия были допущены нарушения, например, в одном из швов кроме герметика присутствовали посторонние материалы – полиэтиленовая плёнка, и это являлось причиной низкой герметизации шва (участок кровли над квартирой, где произошла протечка). Эксперты указали даже на то, что некоторые конструкции были окрашены лишь на один раз, а не на два, как было нужно.

Если руководствоваться логикой, то цепочка выстраивается простая: Фонд капремонта нанимает подрядчика, контролирует ход работ и контролирует их качество; существует гарантия на все виды работ по капремонту – 5 лет (об этом указано и на сайте самого Фонда); если обнаружились недочёты – подрядчик должен их устранить. В случае Советской, 96, как следует из письма А.Ю. Пильникова, подрядная организация перестала существовать. Так кому же предъявлять требования устранить недочёты в рамках гарантийных обязательств? Должна ли в этом случае ответственность нести управляющая компания, если она не производила работы по капремонту и не брала на себя гарантийных обязательств? Должна ли УК устранять недочёты по капремонту (где действует гарантия) в рамках текущего ремонта и использовать для этого средства жильцов дома по статье «Содержание», если эти работы уже были оплачены теми средствами, что жители перечисляют на капитальный ремонт?

Как уже было сказано, стороны выясняли отношения в суде. Ситуация не разрешилась до сих пор. Заложниками стали жильцы квартир, где произошли протечки, и им не позавидуешь. Наверняка каждый из нас не захотел бы сейчас быть на их месте. Остаётся надеяться, что Управляющая компания доведёт дело до позитивного для жильцов окончания.

Как рассказал заместитель главы города Олег Бурков, Администрация Карпинска в курсе ситуации на Советской, 96, и направила обращение в Фонд капремонта.

Дом на гарантии: ул. Лесопильная, 59

Недочёты иногда выявляются не только при проведении капитального ремонта. В четырёх квартирах новостройки по ул. Лесопильной, 59 (дом сдавался в прошлом году), обнаружились проблемы.

Директор УК «Дом» А.Ю. Пильников направил в Администрацию города официальное письмо и также попросил содействия. Причиной протечки Александр Юрьевич назвал проблемы с системой вентиляции на чердаке: сборка труб была проведена без уплотнительных колец, не выдержаны уклоны, часть трубопровода находится без теплоизоляции, в системе вентиляции присутствуют острые углы, которые создают дополнительные сопротивления для движения воздуха. Согласен письму УК «Дом», из-за выявленных дефектов происходит подтопление жилых помещений на 5-м этаже, также из-за образования конденсата происходит намокание стен, где расположены вентиляционные отдушины в жилых помещениях, в некоторых квартирах система вентиляции работает на втягивание холодного воздуха с улицы. Указал директор УК и на другие недочёты в доме, например, в подъездах свет горит постоянно, поскольку нет выключателей или датчиков, которые были регулировали это.

Как пояснил Олег Бурков, подрядчик о выявленных недочётах уведомлен, и он готов их устранить.

Личный пример

Надежда Полыгалова: «Даже не знаю на что пожаловаться»

По словам представителей УК «Дом», Надежда Полыгалова – один из самых эффективно работающих старших по дому в Карпинске. Под её неусыпной опекой находится дом №76 по улице Мира. Надежда Васильевна рассказала, как ей удалось выстроить систему совместной работы с Управляющей компанией:

– Вот, обратите внимание, это протокол собрания собственников от мая 2010 года, когда меня выбрали старшей по дому. С тех пор и началась моя работа.

Отнесла протокол в Управляющую компанию, со всеми познакомилась. Написала заявление, чтобы никакие работы в доме без нашего согласия не проводились. Если есть какая-то проблема в какой-то квартире – жильцы звонят мне, я сообщаю в УК «Дом», они приходят и ремонтируют.

Помню, что в первое время ходила с рулеткой – замеряла, сколько метров поменяли труб, чтобы не вышло так, что поменяли три метра, а написали, что пять. Лишние деньги жильцам переплачивать ни к чему. В нашей управляющей компании работают адекватные люди: придёшь, расскажешь о проблеме, ещё не успеешь домой вернуться, а в доме уже работают их люди. А раз мы начали вести контроль всех этих работ и их оплаты, то получается экономить средства. Без нашего решения Управляющая компания наши деньги никуда не потратит. Если мы посчитаем, что надо какую-то проблему в доме решить – мы это делаем, считаем, что пока не нужно – ждём. За счёт сэкономленных средств по статье «Содержание жилья», мы заменили полностью водопровод в подвале на полипропилен, канализацию поменяли до квартир, поменяли полностью электропроводку до квартир, чтобы выдерживала нагрузку современных электроприборов, автоматы заменили. В квартирах уже сам собственник сам должен делать, это надо понимать.

В 2021 году сделали шикарный косметический ремонт в подъездах: покрасили на несколько раз, побелили… Если были какие-то недоделки, так из УК приезжали – смотрели и контролировали. Мы уже так наладили взаимодействие, что достаточно друг другу просто позвонить.

Считаю, что у нас в доме всё нормально и денежка сэкономленная есть. За счёт этой экономии мы и окна в подъездах поставили пластиковые. Сейчас хотим и двери заменить, наши люди хотят деревянные.

Каждый месяц я беру отчёт УК, смотрю: что сделано – подписываю, что не сделано – вычёркиваю. Но скажу, что нам никаких невыполненных работ не дописывают, повторюсь, что в УК работают адекватные люди. Обычно все возникающие вопросы мы решаем через техотдел, где руководит Михаил Юрьевич Казаков. И только в самых крайних случаях приходится обращаться к Александру Юрьевичу Пильникову. И я не понимаю, почему люди не пытаются решить вопрос через Управляющую компанию, а бегут, к примеру, главе города жаловаться.

Приведу простой пример: передали, допустим, квартиры свои показания по электроэнергии, а кто-то не передал. Вот вам и разница в оплате электроэнергии. Я показания по электроэнергии сама ходила снимала, по всем 100 квартирам, все записываю (Надежда Васильевна показывает свои записи, где у неё зафиксированы показания. Есть записи и по проводимым в доме работам. И много чего еще. Все держится на контроле. – Прим. автора).

Сейчас мне старшие по подъездам хорошо помогают. У нас в каждом подъезде есть старшие. И все решения мы принимаем сообща, не подумайте, что всё решаю только я, такой ответственности на себя не беру. Мы созваниваемся, советуемся. Поэтому у нас и нет «лишней» электроэнергии на доме, у нас всё хорошо. Даже не знаю, на что пожаловаться.

И по теплу у нас всё нормально. Если жарко, иду в подвал и прикручу, чтобы не было так жарко. И платим меньше. У нас вообще приборы учёта и на тепло, и на воду, и на электроэнергию стоят. И долгов у жильцов практически нет – все стараются вовремя платить.

Осталось нам только ремонт кровли сделать. И этот ремонт стоит в плане на 2023 год. Ранее наш дом стоял в очереди на ремонт в далекие даты, но благодаря Михаилу Юрьевичу Казакову удалось перенести ремонт на более ранний срок. Поэтому и кровлю сделаем.

В нашем доме живут очень хорошие люди, мы все сдружились, каждый год выходим на субботник в мае – территорию убираем, люди с детьми выходят. Парковочные места для машин люди тоже сами чистят. У нас cоздан чат в WattsApp, подписаны на него жильцы всех 100 квартир. Если есть объявление или надо что-то обсудить – размещаем информацию в группе. У меня не только телефоны жильцов всех квартир есть, имеются и телефоны родственников, а то мало ли что – кто-нибудь уехал, а надо в квартиру срочно попасть.

Советую всем выбрать старших по дому, чтобы они вели контроль. Тогда и жалоб «нам ничего не сделали, а денег на доме нет» не будет. Всё зависит от вас.

Спрашивали? Отвечаем!

Почему двор не чистится от снега?

В первую очередь жильцам домов, жалующимся, что двор не чистится от снега, рекомендуется проверить, не отказался ли их дом от такой услуги. Если выяснится, что дом отказался от механизированной уборки, то, соответственно, двор и не чистится.

Во вторую очередь необходимо понимать, что не прилегающая территория является придомовой. У домов есть отмежёванная территория, и именно она считается придомовой. В оплату жителям домов предъявляется только очистка придомовой территории. УК может расчищать от снега и большие участки территории, но жильцы должны понимать, что и плата за механизированную уборку повысится.

Почему снег не вывозится из дворов?

Как говорят представители УК «Дом», если есть возможность снег не вывозить, а растолкать его по сторонам, то они так и делают с целью экономии денег жителей. Снег можно и вывозить. Тогда жильцы должны подать заявку в Управляющую компанию, осознавая, что и стоимость услуги возрастёт. Это решение зависит только от самих жильцов: потратить деньги на вывоз снега или на что-то другое, может, более полезное для дома.

Почему не убираются сосульки?

Как сообщают в УК, две вышки задействованы на этой работе. В первую очередь сосульки и нависающий снег убираются там, где он нависает над тротуарами или входами в магазины и подъезды. В целом очистка кровель домов от снега осуществляется в плановом режиме.

Задержка в уборке сосулек может быть связана с тем, что в первую очередь необходимо расчистить подъездные пути, чтобы вышка могла подъехать. В этом случае УК подаёт заявку в УКХ. И эта работа также выполняется в постоянном режиме.

Как прокомментировали представители УК «Дом»: «Мы всё видим и реагируем».

Парковка автомобилей во дворах

О том, что во дворе будет проводиться механизированная уборка, жители домов извещаются объявлениями на подъездах. Большинство людей принимают это к сведению и не паркуют в это время свои автомобили во дворе, где будет проводиться уборка. Но есть и такие жители, которые не убирают свои автомобили и жалуются на то, что их просят выйти и перепарковать своё авто. Почему-то такие люди не думают об общем благе для жителей двора.

Также владельцам автомобилей, и особенно в период паводка и таяния снега, стоит помнить, что парковать автомобили вблизи фасадов домов небезопасно. О том, что возможен сход снега с крыши, предупреждают специальные таблички, размещённые на фасадах зданий.

Благодарим за помощь в подготовке материалов рубрики Управляющую компанию «Дом».